Ипотечное кредитование стало новой национальной идеей , национальная

Последние аренда несколько лет все СМИ говорили о захлестнувшем страну ипотечном буме. Ипотечное кредитование стало новой "национальной идеей", национальная программа "Доступное жилье" в основе своей строилась на идее всеобщего ипотечного кредитования. Возникло множество схем быстрого получения дохода. Но главной схемой стала только одна. Основную схему реализовали через федеральное Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). На эту структуру была возложена основная миссия по развитию ипотечного рынка. АИЖК создавало сеть региональных агентств - небанковских структур, учрежденных при участии местных властей, которые активно выкупали кредиты у банков, не без использования административных рычагов давления на оные, а затем перепродавали их головному АИЖК. В свою очередь, агентство привлекало средства, размещая на фондовом рынке гарантированные Минфином облигации. Госгарантии позволяли агентству привлекать дешевые деньги и тем самым снижать процентные ставки по кредитам, зачастую до уровня "ниже некуда".   Развивали свои ипотечные программы и банковские структуры.  Российские и западные банки, прибегая к финансовой помощи международных инвесторов постепенно вклинивались в выгодный механизм федеральных программ АИЖК.Предполагалось, что по мере накопления портфелей АИЖК и коммерческие банки смогут самостоятельно выпускать на рынок облигации с ипотечным покрытием, обеспеченные заложенной по кредитам недвижимостью, а источником средств для их погашения станут аренда выплаты заемщиков. Банки торопились накопить ипотечные портфели, чтобы выгодно их перепродать. На рынке развернулась острая конкурентная борьба, сопровождавшаяся снижением процентных ставок, отменой первоначальных взносов и всеобщим повышением доступности кредитных продуктов. Вся эта схема была скопирована с американского рынка ипотеки, где в течение последнего времени происходило все то же самое, что и у нас, только в гораздо больших масштабах. В условиях обострившейся конкуренции американские банки начали снижать требования к заемщикам. Получили широкое распространение так называемые subprime-кредиты, то есть займы под низкие проценты и на длительные сроки. Их, как правило, выдавали относительно небольшие региональные банки, затем перепродавая пулы таких кредитов крупным инвестиционным банкам. Причем зачастую ставка по subprime-кредитам была плавающей, то есть зависела от стоимости денег на рынке. Инвестиционные банки, владеющие пулом кредитов, выпускали ипотечные облигации, разделяя их на транши по степени надежности. Качественные транши страховались, получали высокие рейтинги, что создавало иллюзию исключительной надежности портфелей ипотечных бумаг. Инвесторы верили банкирам и выстраивались за ипотечными облигациями в очереди.Но вскоре, как я уже писал в предыдущей статье , эту благостную картину испортил Центробанк, приняв решение повысить ставку рефинансирования. Это немедленно сказалось на стоимости subprime-кредитов. Ставки резко выросли, и заемщики оказались не в состоянии обслуживать займы. Проблема коснулась всех участников ипотечной цепочки. Убытки постепенно возросли до астрономических размеров. Инвесторы утратили доверие к ценным бумагам обеспеченным залогами. Это немедленно отразилось на их стоимости. Рынок рухнул как карточный домик.Поначалу многие банки, особенно региональные, очень рассчитывали на помощь АИЖК. Однако федеральное агентство начало приостанавливать выкуп кредитов при малейшем подозрении на высокое количество просрочек. Такая политика объяснялась заботой о "качестве" ипотечного портфеля. По официальной информации, с начала года АИЖК приостановило выкуп у тридцати региональных партнеров. Разгорелся скандал вокруг Алтайского регионального агентства, руководители которого были уволены. По неофициальной версии, поводом послужил неоправданно высокий уровень дефолтов и просрочек по кредитам. Но до недавнего времени, алтайский ипотечный оператор был одним из крупнейших поставщиков закладных для АИЖК. По экспертным оценкам, сегодня объемы финансирования позволяют АИЖК выкупать один из восьми ипотечных кредитов. Остальные мертвым грузом осядут на балансе банков. Более крупные банки возьмут дешевые американские деньги и попытаются покрыть убытки за счет высокой процентной ставки. Они постепенно выкупят портфели за бесценок и перетянут одеяло на себя. Государство не станет вмешиваться в раздел сфер влияния банков. Длинные деньги у государства есть, в виде Стабфонда и в госкорпорациях. Но это табу, правительство на разрешение ипотечного кризиса денег аренда не даст.В обще, в нашей стране складывается странная ситуация - государство активно перекладывает все экономические и социальные проблемы на своих граждан. Копит деньги, получая суперприбыли от продажи нефти и газа, в тоже время низкая эффективность управления данными денежными средствами поражает. Вложения в собственную страну, как делает это любое развивающееся государство, более эффективны.